Республиканский научно-технический центр ежемесячно выпускает сборники отраслевых директивных документов и методических рекомендаций, но, к сожалению, эта информация не всегда доходит до субъектов хозяйствования. Заказчики, представители органов государственного управления, сотрудники строительных и проектных организаций зачастую с большим опозданием реагируют на очередные изменения в законодательстве. Большое количество проблем возникает в ценообразовании на строительные и проектные работы и услуги, хотя нормотворческий процесс в этой сфере в последние годы не был отмечен серьезными новациями.

Очередной мастер-класс о ценообразовании в строительстве провела Людмила Горошко, заместитель директора Республиканского научно-технического центра (РНТЦ) в рамках международной конференции «Управление объектами коммерческой недвижимости».

Специалист отметила, что на сегодняшний день система формирования цены включает несколько методов.

• На договорных условиях стоимость может устанавливаться в виде твердой величины, рассчитанной на единицу продукции (1 м2 площади, 1 м3 кладки и т.д.). Этот принцип широко распространен в частном строительстве, при выполнении работ для физических лиц, но может использоваться и юридическими лицами.
  
  
• В договоре подряда указывается фиксированная базисная цена и оговаривается порядок расчета текущей стоимости с использованием индексов изменения. Такая методика применяется в договорных отношениях между субъектами хозяйствования негосударственной формы собственности.
  
  
• Стоимость определяется по результатам подрядных торгов, зависит от внесения изменений в налоговое законодательство или в проектно-сметную документацию. Расчеты за выполненные работы производятся на основании цен, сформированных по этапам (комплексам) работ, предусмотренным графиком производства с применением коэффициента соотношения статистических индексов. Такая система расчетов используется при строительстве объектов, для которых обязательно проведение подрядных торгов.
  
  
• При определении текущей стоимости домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях расчеты должны производиться с обеспечением рентабельности работ на уровне, не превышающем 5% стоимости.

Разнообразие методов, тем не менее, не определяет свободу формирования расчетов в строительстве. Вся методология построена на нормативном методе ценообразования, подчеркнула Людмила Горошко.

Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь разработаны и утверждены «Методические указания по определению стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений и составлению сметной документации с применением ресурсно-сметных норм», а также «Методическое руководство по декларированию цен на материалы, изделия и конструкции предприятий стройматериалов и стройиндустрии».

Стоимость строительства в значительной степени зависит от материальных ресурсов, доля которых в общем объеме работ составляет порядка 60%.

Разработанные индексы по элементам затрат (заработная плата, транспортные издержки, накладные расходы, плановые накопления, зимние удорожания) и средневзвешенные цены на материалы и услуги согласовываются Межведомственной комиссией по ценообразованию в строительстве при Минэкономики и Минстройархитектуры. Ежемесячно издаются и доводятся до заинтересованных организаций сборники индексов изменения стоимости, цен и тарифов по регионам.

С 2008 года сметная документация на строительство объектов составляется в ценах января 2006 года. Ранее нормы накладных расходов и плановых накоплений для строительно-монтажных организаций, выполняющих строительные и другие специальные монтажные работы подрядным способом, составлялись в ценах 1991 года. «Говорить об экономическом эффекте от принятия данного документа еще рано. Но уже понятно, что теперь сметная документация будет приближена к реальным ценам в строительстве», - комментирует специалист.

Ценообразование для жилых объектов

Совсем недавно цена жилья определялась по так называемой индивидуальной стоимости - с учетом конкретных проектных решений, технической оснащенности подрядчика и, соответственно, исходя из конкретных физических объемов работ, расходов материальных ресурсов и сметных норм.

Новый механизм заключается в расчетах по укрупненным ценам, которые отражают оптимальную стоимость возведения потребительской единицы строительной продукции. Министерство строительства и архитектуры разработало нормативные показатели с учетом внутриплощадочных сетей и благоустройства, которые применяются при возведении жилых домов в микрорайонах и при компактных застройках.

С апреля 2007 года стоимость строительства жилых домов может варьироваться лишь в трех случаях: если вносятся изменения в налоговое законодательство, в проектную документацию или если годовой рост индекса строймонтажа превысит прогнозный показатель на два процентных пункта.

Объемы затрат, не входящих в финансирование подрядных работ, но включаемых в стоимость строительства жилого дома, устанавливается согласно действующим нормативным правовым актам. К ним относятся:

• затраты на оказание услуг по организации и обеспечению строительства жилого дома (кроме тех, которые связанны с выполнением застройщиком своих функций, предусмотренных сводным сметным расчетом стоимости строительства);
  
  
• затраты, связанные с отводом земельного участка (кроме сбора исходных данных, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства), в том числе получение материалов предварительного согласования места размещения и оплата земельного налога в период строительства;
  
  
• затраты, связанные с отчислениями на развитие социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры населенного пункта, в размерах, установленных законодательством;
  
  
• затраты, связанные с оплатой процентов за пользование банковским кредитом на строительство жилого дома;
  
  
• налоги, сборы (пошлины) и иные отчисления в доходы соответствующих бюджетов.

Общая цена объекта определяется путем суммирования перечисленных затрат, с применением прогнозных индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ, которые ежемесячно утверждает Министерство экономики.

При этом, как было упомянуто ранее, стоимость строительства жилого дома должна оставаться неизменной в течение всего периода возведения, за некоторым исключением.

Стоимость строительства домов сельскохозяйственными организациями

В этом случае есть два варианта определения величины плановых накоплений. Во-первых, к стоимости строительства прибавляется установленный уровень рентабельности в размере не более 5%. Во-вторых, по индексам плановых накоплений, утверждаемым ежемесячно Минстройархитектуры, рекомендуется прибавлять соответствующий понижающий коэффициент, обеспечивающего рентабельность работ, услуг при строительстве жилых домов (квартир) не более 5%. Дополнительно учитываются налоги и отчисления в соответствии с действующим законодательством.

«При новом строительстве самый высокий плановый уровень рентабельности продаж составляет 10,5%, в то время как при возведении жилья на селе он не дотягивает до 4,75%, - поясняет Людмила Горошко. - Относительно эффективными являются работы по реконструкции, строительству жилья с господдержкой, включая работы, выполняемые по контрактным ценам. Пониженный уровень плановых накоплений при ремонтных работах с более низким индексом дает плановую рентабельность продаж по ремонтным работам всего 7,5%».

Цены на сырье, комплектующие и услуги

Затраты на сырье и комплектующие, оплату труда, топливно-энергетические ресурсы, транспортные издержки включаются в отпускные цены изделия по фактическим затратам. В то же время прибыль устанавливается в процентной норме к полной себестоимости.

«В условиях строгого нормирования расхода ресурсов это приводит к тому, что предприятия, выпускающие свою продукцию по более высокой себестоимости, имеют и более высокую прибыль, а предприятия, снижающие себестоимость, прибыль теряют», - комментирует специалист.

Применяя расчетные индексы по элементам затрат, каждое предприятие самостоятельно осуществляет пересчет стоимости на текущий месяц общепроизводственных и общехозяйственных расходов, а также сырья и материалов. Декларирование отпускных цен производится предприятием самостоятельно, и в согласовании и регистрации в каких-либо инстанциях нет надобности. Фактические затраты производителя на производство изделия на отпускной цене не сказываются, а отражаются на результатах хозяйственной деятельности предприятия.

Стоимость одних и тех же работ для заказчика может значительно колебаться в зависимости от объема предоставляемых законодательством льгот по налогообложению и требований к уровню рентабельности строительной продукции. Различия могут составлять порядка 34%.

Нормативный расход материалов на выполнение работ устанавливается расценкой в соответствии с составом работ и технологией их выполнения. Заказчик оплачивает материалы по акту выполненных работ согласно установленной сметной норме. Фактический расход материалов на выполнение ремонтно-строительных работ отражается в бухгалтерском учете подрядной организации на основании материальных отчетов и накопительных ведомостей.